Quand on devient propriétaire bailleur, une question revient toujours : est-ce que je gère moi-même ou est-ce que je délègue à un professionnel ?
La réponse dépend rarement d’un “oui/non” définitif. Elle dépend plutôt de votre temps, de votre tolérance au risque, de la complexité du bien… et de votre objectif (rentabilité, tranquillité, conformité). Cet article vous aide à trancher de façon claire, en comparant gestion locative en direct vs gestion déléguée, sur des critères concrets et vérifiés.
Gérer soi-même peut sembler économique au départ, mais la gestion locative ne se résume pas à “encaisser un loyer”. C’est une chaîne de tâches récurrentes : recherche et sélection du locataire, rédaction et suivi du bail, encaissements, quittances, régularisation des charges, suivi des demandes et des interventions, relances suite à un retard, revalorisation, récupération de l’attestation d’assurance ou de la taxe sur les ordures ménagères, renouvellements, départs, et gestion des imprévus. S’ajoutent les obligations du bailleur, notamment la remise de diagnostics obligatoires selon le logement (DPE, état des risques, plomb, gaz/électricité selon les cas, etc.), qui doivent être fournis correctement au locataire.
Vous gardez la main sur toutes les décisions, vous pilotez la relation locataire directement et vous évitez les honoraires de gestion. C’est souvent intéressant si vous avez un seul bien, un locataire stable, et une bonne disponibilité.
Le principal risque, c’est l’erreur “invisible” : un document manquant, une procédure mal menée, un mauvais arbitrage sur un impayé, un délai trop long sur une réparation… Ces détails peuvent coûter cher en temps, en stress, et parfois en argent.
Déléguer, ce n’est pas seulement “payer pour gagner du temps”. C’est aussi sécuriser la gestion avec un cadre réglementé et acheter de la sérénité.
L’exercice de gestionnaire locatif immobilier est encadré : carte professionnelle délivrée par la CCI, règles de la profession, assurance responsabilité civile professionnelle, souscription d’une garantie financière avec audit annuel.
Et surtout : la collaboration passe par un mandat écrit (le contrat qui définit précisément ce qui est délégué, à quel prix, et dans quelles conditions).
Le mandat formalise un périmètre : gestion courante, suivi administratif/technique, gestion des encaissements, pilotage des prestataires, etc. Cela évite les zones floues et permet d’avoir un interlocuteur unique, avec des process.
Les honoraires sont le plus souvent calculés en pourcentage des sommes encaissées (loyers/charges) et varient selon les agences et services inclus (aide à la déclaration fiscale annuelle, suivi des travaux, prise en charge des démarches d’assurance suite à un sinistre, présence aux AG d’une copropriété, etc…).
Ces informations sont reprises dans les barèmes publics d’agences (exemples : 6% TTC, 9,5% TTC, etc., selon formule).
Point important : comparez toujours ce qui est inclus, pas uniquement le pourcentage.
Les honoraires de gestion locative sont déductibles fiscalement des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs.
Cela signifie que le coût réel est bien moindre (en fonction des situations, c’est entre 30 et 60 % de moins) !
1) Votre disponibilité réelle
Si vous manquez de temps (ou si vous ne voulez pas être dérangé), déléguer devient souvent le choix le plus rationnel.
2) Votre distance avec le bien
Plus vous êtes loin géographiquement, plus la gestion en direct devient compliquée, surtout quand il faut intervenir vite (sinistre, panne, travaux urgents).
3) La complexité du logement
Copropriété, travaux fréquents, turn-over, colocation… plus c’est complexe, plus une gestion structurée apporte de la valeur.
4) Votre appétence administrative et juridique
Si vous n’aimez pas l’administratif, la gestion locative devient vite une charge mentale. Le mandat sert justement à transférer cette charge à un professionnel.
5) Votre objectif patrimonial
Si votre priorité est la performance (optimiser le taux d’occupation, éviter les vacances, sécuriser les démarches), déléguer peut améliorer le résultat net, même avec des honoraires.
6) Votre tolérance au risque
La gestion pro réduit le risque d’erreur opérationnelle et s’appuie sur un cadre réglementé (carte pro, assurance, règles professionnelles).
De nombreux bailleurs ne veulent pas “tout déléguer”, mais ne veulent pas non plus “tout gérer”. Dans ce cas, la meilleure stratégie est de choisir un professionnel et de cadrer précisément le mandat : ce que vous gardez, ce que vous déléguez, comment vous validez les décisions, à quelle fréquence vous suivez les comptes.
En pratique, certains propriétaires aiment garder la main sur les sujets techniques (travaux) ou sur la sélection du locataire. Le Cabinet doit être en capacité de s’adapter.
C’est souvent la solution la plus efficace pour concilier contrôle, sérénité, et performance.
Gérer seul peut être pertinent si votre situation est simple, stable et que vous avez du temps. Passer par un professionnel devient souvent le meilleur choix si vous cherchez de la sérénité, si vous avez plusieurs biens, ou si vous voulez sécuriser votre gestion dans un cadre réglementé (mandat, carte pro, assurance, etc.).
Vous hésitez entre gestion en direct et gestion déléguée ? Contactez ORMIGA : on vous aide à évaluer votre situation et à choisir l’option la plus rentable et la plus sereine pour votre bien.
Plus d’infos ? Envie d’en discuter ? Réservez un créneau ?
Appelez David & Virginie
Deux passionnés qui ont créé le Cabinet ORMIGA pour offrir une approche globale et directe de la gestion de votre patrimoine immobilier.
